L’assurance Copropriété : tout ce qu’il faut savoir

Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance copropriété

La vie en copropriété obéit à un fonctionnement propre : association des copropriétaires, syndic… Mais qu’en est-il de l’assurance habitation ?

Qui s’en occupe et que couvre-t-elle ? Nos réponses.

Comment fonctionne une copropriété

Les copropriétés sont déjà assez compliquées, mais quand vient le temps de les assurer, les choses se compliquent encore plus. Les associations de copropriété se composent généralement de plusieurs résidents. Sans oublier le comité syndical soumis à une exigence d’assurance.

En effet, selon que l’état de chacun est bon ou mauvais, la souscription d’une couverture de base peut être obligatoire ou volontaire.

Afin que chacun soit bien couvert en cas de problème potentiel, il est important de rappeler que la loi Alur sur les biens a rendu encore plus strictes les règles en matière d’assurance de copropriété.

On distingue donc :

•  Les associations de copropriétés : se composent de tous les bailleurs de l’immeuble et ont la même capacité juridique que les sociétés. Il veille à la conservation et à l’administration de son immeuble.
• Le comité : une fois par an (parfois deux ou trois fois en cas d’urgence) L’association se réunit en comité. Lorsque les locateurs prennent des décisions importantes pour l’année suivante, ils se réunissent en comité d’association pour discuter de ces questions.
• Un comité d’association, composé de bailleurs, bénévoles qui assistent et contrôlent la gestion de l’immeuble, est élu lors du comité.

Un syndic doit être présent à tout comité, puisque c’est lui qui prend toutes les décisions prises lors des comités. Il est le représentant légal de l’association des copropriétaires et assure ainsi la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour du comité les points qui doivent être soumis au vote. – Le copropriétaire, les locataires et le bailleur : ce sont les résidents de l’immeuble. Un bailleur peut soit habiter son bien, auquel cas il est copropriétaire « occupant », soit louer son bien et être appelé copropriétaire « non occupant ».

Une assurance de copropriété est-elle obligatoire ?

Obligatoire pour le syndicat, le syndic professionnel et les copropriétaires

Avant le vote de la loi Alur en 2014, les associations ne devaient pas souscrire à une assurance selon la loi. Chaque propriétaire est désormais légalement tenu de s’assurer contre le risque de responsabilité civile dont il doit répondre en tant qu’occupant ou propriétaire non-occupant.

Il est ainsi indiqué par la loi que chaque actionnaire est assuré contre tous les risques dont il pourrait être tenu responsable. L’association ainsi que les bailleurs individuels doivent avoir des cautionnements distincts, le syndicat des locateurs ayant sa propre « personnalité civile » distincte de celle de chaque propriétaire individuel.

L’association de propriétaires doit s’assurer que la personne qu’il embauche est professionnelle et qu’elle possède les compétences nécessaires pour occuper le poste. La législation impose la soumission du vote des copropriétaires du syndicat au contrat d’assurance au tiers. Il est fortement recommandé pour le syndic et le syndic bénévole.

Au regard de la loi, l’assemblée elle-même n’est pas une personne morale et ne peut donc pas prendre la responsabilité d’aucune réclamation à son encontre. Cette exigence disparaît aussi lorsque la collectivité est bénévole. Mais là encore, il faut être prudent car en cas d’accident, les risques incombent au syndicat de copropriétaires comme si vous exerciez une activité professionnelle.

L’assemblée des copropriétaires peut imposer des conditions à la nomination d’un comité volontaire, parmi lesquelles l’obligation de souscrire un devis d’assurance professionnelle. Cependant, les charges civiles des comités bénévoles sont souvent couvertes en extension par les polices d’assurance du conseil. Le seul impératif est de remplir les garanties.

Les copropriétés ne sont pas tenues de souscrire une assurance habitation collective à moins qu’elles ne le précisent dans leurs règlements. Si telle est la situation, c’est alors la collectivité qui s’occupe de ce travail, sous la houlette du conseil des propriétaires.

Attention

Si vous provoquez des dommages à quelqu’un d’autre, vous en êtes légalement responsable. L’assurance permet à l’assuré de transférer la charge des réclamations faites contre lui à l’assureur, qui indemnise les autres.

Si le gestionnaire ne paie pas de sa poche, c’est à lui de payer les déprédations. Cependant, selon le statut et le rôle dans la coopération des différents organes régissant le fonctionnement de la coopérative, l’obligation d’assurance diffère.

Il est important de distinguer les parties de la copropriété qui sont communes à tous les habitants et qui sont destinées à leur usage, comme l’ascenseur et l’escalier, des parties qui appartiennent à un seul copropriétaire et qui sont destinées à son usage exclusif, tels que le toit, le sol, les murs, etc.

 L’assurance du syndicat de copropriété

Ainsi, le syndicat doit assurer au moins la responsabilité civile depuis l’entrée en vigueur de la loi le 1er janvier 2014. En effet, un comité a pour fonction « d’administrer la partie commune » et « d’assurer l’entretien/conservation de l’immeuble » selon la législation française.

Ainsi, il pourra voir sa charge engagée pour les dommages subis par les résidents, au personnel de l’immeuble (hommes d’entretien, nettoyeurs, etc.) ou aux autres résidents résultant de vices de construction dans les parties communes ou d’un manque d’entretien adéquat. Plus précisément, les dommages visés au présent article désignent ceux due à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux sur la partie immobilière privée des immeubles (murs et plafonds) ou sur des objets mobiliers.

En effet, seuls ces trois types de sinistres sont couverts par la responsabilité civile. Exemple, si un copropriétaire tombe dans des escaliers mal entretenu, alors il peut se retourner contre le reste des locateurs.

Un bâtiment subit un dégât des eaux dues à un mauvais entretien de son système de plomberie. L’assurance des syndicats protège les résidents des immeubles. Les locateurs de logement votent par le biais du syndicat lors de l’assemblée générale annuelle (AGA). Les copropriétaires qui habitent le logement doivent s’assurer en responsabilité civile vis-à-vis des voisins et des résidents s’ils habitent le logement. S’ils n’y habitent pas, les locateurs doivent s’assurer contre les risques vis-à-vis du locataire même s’ils n’y habitent pas.

Exemple

S’il y a un accident, un manque d’entretien, des dommages ou des perturbations, nous devons y remédier. Le recours du locataire et la couverture des inconvénients sont utilisés pour l’assurance. Elle paie si un locataire se blesse. Vous devez également vérifier si la propriété est assurée contre tout dommage pouvant survenir aux propriétés voisines ou à d’autres résidents. Si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut résilier le bail, mais s’il souscrit une police d’assurance au nom du locataire, le propriétaire doit payer les dégâts. Les deux parties doivent respecter les règles de copropriété.

En effet, très souvent la réglementation impose au comité d’assurer les parties communes en complément des assurances individuelles souscrites par les locateurs pour leurs parties  respectives.

Pour des dommages envers des tiers, l’assurance multirisque habitation (mri) est essentielle. Sans aucune autre assurance, les dégâts causés à leurs propres biens ne seront pas couverts. Souscrire une assurance multirisque habitation (mri) peut s’avérer crucial. Pour en savoir plus, contacter un courtier NetVox et faites une demande de devis d’assurance.

Le comité syndical

Cependant, le fait que chacun de ses membres a la capacité d’agir dans l’exécution de sa mission, par exemple en raison d’un manque de contrôle dans l’administration syndicale ou pour des dépenses illégales.

Chaque conseiller doit disposer d’une police d’assurance responsabilité civile le couvrant durant l’exercice de ses fonctions de conseiller en cas de recours d’une victime ou d’une copropriété. Cependant, Il n’est pas certain que les responsabilités civiles systématiquement incluses dans un contrat MRA entrent en jeu dans cette fonction. Si vous voulez en être sûr, il est préférable de contacter votre assureur. Il est bon de savoir que les assureurs prévoient en option des extensions aux polices d’assurances collectives. Cela s’applique pour la construction de l’immeuble afin que le comité syndical puisse se tenir responsable d’éventuelles responsabilités civiles.

Assurance du syndic bénévole en tant que professionnel

Le syndic

Les bénévoles ne sont pas tenus légalement de souscrire une assurance, mais ils peuvent être tenus responsables pour exactement les mêmes raisons que n’importe quel professionnel. Il est donc préférable pour les entreprises d’avoir au moins une police d’assurance responsabilité civile couvrant les responsabilités civiles. Vous devez vous renseigner auprès de votre assureur. Pour les professionnels, pas le choix car souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire. Si des dommages sont due à une mauvaise gestion, le syndic couvre les locateurs des dommages qu’ils provoquent.

Que couvre l’assurance collective ?

Elle est facultative et ne dépend pas d’une fonction au sein d’un bâtiment. L’assurance de la copropriété collective (CCI) s’inclut presque systématiquement dans les règlements de copropriété (COT). Cette assurance collective garantit donc les détériorations causées à un immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

Les dommages à l’immeuble

Systématiquement intégrée à l’assurance collective, cela permet de protéger les parties communes de l’immeuble. Ainsi, elle couvre les endommagements matériels causés aux parties communes (murs et façades, toitures, planchers, escaliers, ascenseur, couloirs, …) par les sinistres suivants :

• Un incendie, la foudre, une explosion
• Un dégât des eaux
• Une tempête, la grêle, la neige sur les toitures
• Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, sécheresse, …)
• Les actes de terrorisme
• Les catastrophes technologiques
• Le vol et le vandalisme
• Le bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble.

Des garanties supplémentaires peuvent s’inclure d’office ou en option par les assureurs:

• Le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré en cas de sinistre
• La prise en charge des frais de déblai des décombres
• Les détériorations électriques causées aux appareils suite à une surtension
• La prise en charge des frais de relogement des habitants de l’immeuble après un sinistre important
• La prise en charge des frais de recherche de fuites d’eau
• Une assurance protection juridique

Les garanties proposées varient ensuite selon les compagnies d’assurance. Une partie d’entre elles proposent ainsi de protéger certaines parties privatives en plus des parties communes du bien immobilier. Dans certains cas, la convention IRSI prend place.

• En cas de sinistre, si les réparations sont inférieures à 5 000 euros, alors la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) s’applique.
• Si c’est inférieur à 1600 euros, c’est votre assurance qui prend effet.
• Entre 1600 et 5000, l’assureur effectue une expertise pour le compte des autres assureurs et indemniser les victimes.
• Si le sinistre a débuté dans la zone commune, alors c’est l’assurance du comité s’applique pour le compte de la copropriété.

La responsabilité civile de la copropriété

Seconde garantie systématique dans une assurance collective, la responsabilité civile de la copropriété.

L’offre des garanties proposées varient ensuite selon les compagnies d’assurance. Certains d’entre eux proposent ainsi de couvrir certaines parties privatives en plus des parties communes de la propriété.

Indemnisation

Selon le type de contrat d’assurance habitation collective choisi, vous disposez de deux options pour les valeurs d’indemnisation :

• Valeur à neuf : c’est le prix estimé de reconstruction déduit auquel s’ajoute un pourcentage prévu au contrat. Dans un délai de 2 ans, Le bâtiment doit être reconstruit au même endroit, sauf si cela n’est pas possible.
• Valeur de reconstruction : la valeur réelle du bâtiment au moment du sinistre, c’est-à-dire le prix de reconstruction déduit.

Le comité doit revoir régulièrement le montant des garanties, et peut les modifier si nécessaire. Il est également possible de souscrire une garantie dommages indirects complémentaires. Elle offre au copropriétaire une indemnité des frais et pertes restant à couvrir par le contrat d’assurance après sinistre. Ainsi les promoteurs ou constructeurs bénéficient de l’offre de garantie dommages aux biens souscrite par le promoteur.

Ajouter une clause qui considère les copropriétaires comme tiers entre eux en cas de dégâts aux biens entre eux. La charge de base couverte par la police d’assurance collective ne se déclenche pas en cas de dégradations causés par l’assuré. De plus, cette clause nous permet de couvrir les déprédations causées aux biens appartenant aux bailleurs.

Pour trouver la meilleure couverture pour votre bien immobilier, le mieux est de contacter un courtier d’assurance. Vous pourrez trouver des indépendants spécialisés en assurance copropriétaire parmi le réseau NetVox. Avec son aide, vous trouverez assurément la couverture la plus adaptée et la plus abordable pour votre immeuble. N’hésitez pas à utiliser notre outil de comparaison des assureurs bâtiment. Vous pourrez vous faire une idée de ce à quoi ressemble le marché.